2026年过半，中国公募REITs已平稳运行五年有余 。站在当前时点审视 ，市场正处于“政策利好长期化”与“供给压力短期化 ”的交织博弈期。

　　短期的波动并未掩盖长期的配置价值，透过政策、市场与资金三大维度可以清晰地看到
，公募REITs市场的底层逻辑依然坚实，在周期波动中正孕育着新一轮的发展机遇
。

　　政策端：常态化发行筑牢基石 ，制度供给提质增效

　　公募REITs制度的不断完善是市场稳健发展的根基。近年来
，公募REITs市场制度建设蹄疾步稳，2025年底 ，公募REITs迈入常态化运转的新阶段
，商业不动产REITs全面落地，扩募机制显著优化 ，政策红利正持续转化为市场发展的内生动能 。

　　与此同时
，全链条监管与优化服务齐头并进，护航市场行稳致远
。通过缩减反馈周期 、明晰审核标准
、提升流程透明度 ，切实降低市场主体的制度性交易成本。这套监管组合拳
，既以全链条监管守住了风险底线，又以精细化服务提升了市场运行效能 ，为公募REITs市场长远健康发展筑牢坚实的制度基石 。

　　市场端：估值历史低位性价比凸显，短期供给与长期扩容博弈

　　在制度护航之下
，市场自身的周期演绎值得关注
。当前，公募REITs市场估值已进入历史低位区间 ，配置性价比显著提升。数据显示
，当前公募REITs整体分派率均值已超6%，产权类REITs与十年期国债利差更是走阔至历史极值 ，高分派率为长期资金提供了厚实的安全垫 。同时
，市场稳步扩容，截至6月26日 ，已上市产品达86只
，规模超2298亿元，年初以来 ，全市场累计宣告分红金额约63.39亿元
，为投资者持续兑现稳健收益
。

　　同时，要客观看待短期的博弈阵痛。随着第二批商业不动产REITs陆续启动询价 ，短期内约176亿元的供给压力对市场资金形成了一定分流考验 。在此背景下，一二级市场定价博弈加剧
，新项目若溢价发行可能导致分派率不及二级同类资产，打新性价比有所减弱 ，一级市场存在发行压力
。但这是市场从初级阶段走向成熟的必经阶段
，短期供给冲击不改长期扩容的广阔空间，结构性市场机会依然存在。

　　资金端：指数投资破冰引活水 ，多元增量资金蓄势待发

　　目前
，首批4只中证REITs全收益指数基金获批并于7月1日启动发售，标志着公募REITs市场正式迈入指数化投资新阶段 。这不仅有望直接带来约12亿元的增量活水 ，改善成分券的流动性格局
，更将大幅降低个人投资者的参与门槛，为市场引入更为广泛的参与主体 ，为个人增量资金的入场提供有力抓手。

　　与此同时
，存量资金的结构也在悄然优化
。公募FOF的REITs持仓稳步增长，多只REITs近期密集获得原始权益人增持 ，彰显了产业资本与机构资金对当前估值的认可。展望未来，随着保险资金、养老金等长期资金入市政策的持续推进
，市场投资者结构有望进一步优化，多元增量资金正蓄势待发 ，将成为推动市场估值修复的核心动能 。

　　因此
，尽管当前公募REITs市场面临短期供给压力的考验，但在政策端常态化筑基 、市场端估值低位
、资金端增量蓄势的三重共振下 ，其长期配置价值已显著提升
。随着多层次REITs市场体系的不断完善
，公募REITs将在盘活存量资产、服务实体经济高质量发展中发挥重要作用。